FAQ

1.1 Hvad betyder tomgangsrate? Og hvordan udregnes den?

Tomgangsraten defineres som mængden af tomme eller ledige erhvervslejemål i et givet område - relativt til den totale mængde af erhvervslejemål. Tomgangsraten udregnes således:

`Tomgangsrate = ("Den samlede mængde af annonceret erhvervsbygningsmasse")/("Den samlede mængde af eksisterende erhvervsbygningsmasse") .`

Tomgangsrate = Den samlede mængde af annonceret erhvervsbygningsmasse / Den samlede mængde af eksisterende erhvervsbygningsmasse

Måden hvorpå vi har udregnet bygningsmassen kan ses her, og fremgangsmåden for den annoncerede bygningsmasse kan du seher.

På nuværende tidspunkt kan ingen - hverken os eller vores konkurrenter - komme med en komplet valid tomgangsrate, da den eneste kilde, vi har adgang til, er annoncerede erhvervslejemål på internettet. Til at udarbejde vores udregninger benytter vi hypotesen om, at annoncerede erhvervslejemål med stor sandsynlighed står tomme og omvendt, at tomme erhvervslejemål med stor sandsynlighed bliver annonceret online. Der er selvfølgelig modargumenter herpå.

1.2 Hvad er de vigtigste hypoteser bag udregningen?

De vigtigste hypoteser er følgende:

• Hvilken bygninger betragtes som erhverv?

• Hvordan bruger vi informationen, der er samlet på internettet, når vi skal udregne den annoncerede bygningsmasse?

2.1 Hvordan udregnes den samlede eksisterende erhvervsbygningsmasse?

Den samlede eksisterende erhvervsbygningsmasse stammer fra Bygnings- og Boligregisteret (BBR), som registrerer alle eksisterende bygninger i Danmark. Informationen er desuden udgivet af Danmarks Statistik og genudgivet af Oline/Ejendomstorvets Ejendomstorvet-ED Statistikken. Figur 1 viser den samlede eksisterende erhvervsbygningsmasse i alle landsdele.

Figur 1: Total eksisterende erhvervsbygningsmasse for hver landsdel.

2.2 Hvordan udregnes den samlede annoncerede erhvervsbygningsmasse?

Der er en kilde, udover os, ved navn Oline/Ejendomstorvet, der udgiver den samlede annoncerede erhvervsbygningsmasse. Der kan forekomme mange annoncer med lejemål, der er beliggende i samme bygning. BBR bringer kun information om hele bygninger, mens der i mange tilfælde er annoncer for flere lejemål i samme bygning. Derfor er vi nødt til at finde en løsning på dette.

I tilfælde af at flere annoncer har den samme adresse på en hjemmeside, så benytter vi den annonce med det maksimale antal kvadratmeter. Her antager vi, at alle annoncer med den samme adresse refererer til samme bygning. Udover dette kan der være annoncer med samme adresse på forskellige hjemmesider. Her bruges igen den annonce med det maksimale antal kvadratmeter.

Denne metode er også benyttet af Oline/Ejendomstorvet, der har fravalgt at udgive deres fuldstændige udregnings-procedure. Selv om Oline/Ejendomstorvet benytter samme metode, som vi gør, er vi ikke i stand til at komme frem til præcis samme facit. Figur 2 illustrerer problematikken for udregningen af kvadratmeter.

Figur 2: Illustation af problematikken ved at udregne kvadratmeter for en given bygning baseret på annoncer.

2.3 Hvordan vides det, om et lejemål er et “erhvervslejemål”?

Der er her brug for to definitioner - et annonceret lejemål og et eksisterende lejemål.

Det annoncerede lejemål defineres ud fra, hvad der er angivet i annoncen. Det eksisterende lejemål defineres ud fra en liberal tilgang. Vi benytter kategorien, der indeholder kontorer, butikker og lagerlokaler, men også kategorierne: transport, parkering, hoteller, restauranter og service. Vi antager således, at førnævnte kategorier kan defineres som erhvervslejemål. Dette gør vi for at kunne sammenligne vores resultater med Oline/Ejendomstorvets.

2.4 Er tomgangsraten for kontor, butik og varehus til rådighed?

Tomgangsraten for kategorierne kontor, butik og varehus er ikke tilgængelig. Det skyldes, at Danmarks statistik kategoriserer kontorer, butikker og varehuse som én kategori. Vi kan derfor ikke give oplysninger om de enkelte kategorier.

Disse oplysninger har Oline/Ejendomstorvet udgivet. De har da benyttet 10 år gammelt data samt hypoteser, som vi ikke har ønsket at benytte - grundet i vores optik lav validitet.

3.1 Hvad er Bygnings- og Boligregisteret (BBR)?

“Bygnings- og Boligregistret (BBR) er et landsdækkende register med data om samtlige landets bygninger og boliger. Registret blev oprettet i 1977 ved indsamling af oplysninger på spørgeskemaer fra samtlige af landets ejere. Registret opdateres løbende af kommunerne, især via byggesagsbehandlinger.” Kilde.

I forhold til tomgangsraten giver BBR adgang til informationer på tre niveauer: ejendomsniveau, bygningsniveau og bolig- og erhvervsenheden. Den vigtigste information er bygningens primære benyttelse og areal. På nuværende tidspunkt stoler vi på de tal, der årligt udgives af Danmarks Statistik - primært for at sammenligne med Oline/Ejendomstorvet, som benytter samme kilde. Listen af alle ledige erhvervslejemål kan findes på Regler for ajourføring. Der findes her en omfattende redegørelse for de forskellige mål af en bygnings areal. Her findes definitionen af bygningensprimære benyttelse.

3.2 Hvor får vi den annoncerede erhvervsbygningsmasse fra?

Lokalebasen.dk har konstrueret en algoritme kaldet Ejendomsstatistik, der henter information fra annoncer online. Ejendomsstatistik leverer den annoncerede erhvervsbygningsmasse efter type (kontor, butik, lager), postnummer og landsdel på forskellige adresser.

4.1 Hvorfor er vores tal anderledes end Oline/Ejendomstorvets?

Vi benytter den samme mængde af eksisterende bygningsmasse fra Danmarks Statistik som Oline/Ejendomstorvet. Vi ved ikke, hvordan Oline/Ejendomstorvet har beregnet deres tomgangsstatistik, og vi kender ikke hypoteserne bag. Derudover benytter vi mere data, da vi også inkluderer Lokalebasen.dk’s egne tal. Figur 3 viser en graf, som illustrerer Oline/Ejendomstorvets tal (Samlede tal er markeret med grøn), og Figur 4 graf med den samlede tomgangsstatistik udregnet af Lokalebasen.dk på baggrund af de tidligere nævnte hypoteser.

Figur 3: Illustration af tomgangsraten beregnet ud fra Ejendomstorvets tal markeret med rød, og Lokalebasen.dk's tal markeret med grøn. Lokalebasen.dk's tal er højere end Ejendomstorvets, da vi bruger mere data, inklusiv vores eget.

Figur 4: Samlet tomgangsrate i hver landsdel baseret på Lokalebasen.dk's hypoteser.